一、什么是租赁合同？
依据《民法典》第703条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。也就是说租赁合同是出租人转移标的物使用权于承租人，承租人向出租人支付租金的合同，这也是租赁合同与买卖合同的最大的区别，买卖合同是出卖人将标的物所有权转移给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。
租赁合同中，出租人的主要义务（主要债务）是将租赁物交付给承租人使用、收益；承租人的主要义务（主要债务）是支付租金。违反合同主要义务的会产生同时履行抗辩权和先履行抗辩权的法律后果；同时违反合同主要义务会导致合同目的无法实现，对方当事人有权解除合同。
二、租赁合同的分类？
1.按照是否约定租赁期限为标准租赁合同分为定期租赁合同与不定期租赁合同；
①定期租赁合同，是指当事人在合同中约定了租赁期限的租赁合同；阻力期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人未表示异议的，原租赁合同继续有效，但转变为不定期租赁合同。
②不定期租赁合同，是指当事人在合同中未约定租赁期限的合同；或者当事人约定了租赁期限但未采用书面形式，若期限在6个月以上的租赁合同，仍为不定期租赁合同。
【法律依据】
❶《民法典》第707条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁合同。
2.按照租赁物的种类、性质为标准分为动产租赁合同、不动产租赁合同以及权利租赁合同（主要是指建设用地使用权租赁合同、土地承包经营权租赁合同）。
三、租赁合同中租赁权物权化的问题？
1.买卖不破租赁原则：
依据《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
买卖不破租赁，主要包括三个方面的内容：第一，租赁物发生了所有权的变动；第二，租赁物发生所有权变动应当在租赁期间内发生；第三，租赁物所有权发生变动不影响租赁合同的效力；即租赁物发生物权变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同依法有效，只不过因为租赁物物权发生变动，由新的所有人取代原所有人作为出租人，继续享有租赁合同的权利义务。
①租赁合同期间，租赁物发生变动的，承租人能否解除合同？
最高院的观点是：法律并未禁止出租人在租赁期间内转让租赁物，在合同未限制租赁物转让或者将其作为违约行为约定的，承租人转让租赁物的行为并不构成违约，并且租赁物所有权发生变动本身不影响承租人对租赁物的使用、收益，因此承租人不能以租赁物发生物权变动为由主张解除合同。
2.排除妨害请求权：
排除妨害请求权，是指对不法侵害的第三人，承租人可以基于租赁权本身主张妨害排除请求权。
3.承租人享有转让租赁权与转租的权利。
4.房屋租赁合同中承租人享有优先购买权。
依据《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
同时，《民法典》第728条规定了出租人侵害承租人优先购买权的法律后果：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
也就是说承租人不能以出租人侵犯其优先购买权为由，主张出租人与第三人签订的买卖合同无效，因为承租人的优先购买权没有优先第三人的权利。但是承租人可以请求出租人赔偿损失，主要包括两方面损失：一是承租人优先购买权受到侵害后，为了另外寻找、购买或者租赁房屋而支出的必要费用；二是承租人优先购买权实现的可得利益损失，即由于房屋市场价格的变化，造成承租人购买房屋为此多支出部分的差额损失。
四、租赁合同中的必备条款与非必备条款问题？
依据《民法典合同编通则解释》第3条规定，主体、标的、数量是合同的必备条款，因此租赁的合同必备条款是当事人、租赁物、租赁物数量三个条款，只要租赁合同具备以上三个条款，租赁合同即成立并生效。
除了上述三个条款，其余的条款比如租赁物用途、租金、租金支付期限和方式、租赁物维修等条款均属于非必备条款，对于上述非必备条款，当事人没有约定或者约定不明的可以采用合同漏洞填补规则予以处理。至于具体的合同漏洞填补规则，可以参考之前的文章“合同订立阶段的五个法律问题”有具体的合同漏洞填补规则。
1.租金支付期限没有约定或者约定不明时，该如何处理？
《民法典》第721条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第510条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
2.租赁期限没有约定或者约定不明时，该如何处理？
《民法典》第730条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第510条规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
五、法律规定租赁合同的租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效。
《民法典》第705条明文规定，租赁合同的租赁期限最长为20年，超过20年的，超过部分的合同无效。但是超过20年期限的合同，当事人仍然保持租赁关系的，形成事实上的租赁关系，此时当事人之间的租赁合同为不定期租赁合同。
【法律依据】
《民法典》第705条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
六、是否登记、备案不影响租赁合同的法律效力。
《民法典》第706条明确规定是否登记备案不影响租赁合同的法律效力；同时该条文也是民法典中唯一规定登记、备案不影响合同效力的条文。
【法律依据】
《民法典》第706条：当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
七、一房数租的情形下，租赁合同该如何履行？
《房屋租赁合同解释》第6条第1款规定，出租人就同一房屋签订数份租赁合同，在合同均有效的情形下，承租人均主张履行合同的，人民法院应按照下列顺序确定合同承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
依据上述规定，一房数租的情形下，合法占有房屋的租赁合同优先履行；都未合法占有房屋的，办理登记备案手续的租赁合同优先履行；都未办理登记备案手续的，合同成立在先的租赁合同优先履行。
八、租赁合同中的出租人的主要义务（主要债务）。
依据《民法典》第708条的规定，租赁合同中出租人的主要义务有两项，第一是按照约定向承租人交付租赁物；第二是承担租赁物的瑕疵担保责任。
瑕疵担保责任是买卖合同中一个重要法律规则，它是指出卖人就出卖的标的物的瑕疵应承担的责任，包含物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任。
权利瑕疵担保责任，是指出租人应当担保第三人就租赁物不得对承租人主张足以妨害其使用与收益的权利。比如，第三人不得对租赁物享有所有权、用益物权或者担保物权等。
物的瑕疵担保责任，是指出租人担保租赁物按照约定的用途进行使用的功能。
【法律依据】
《民法典》第708条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
《民法典》第723条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
九、使用租赁物产生的损耗能否要求承租人赔偿？
租赁物的损耗分为合理损耗与不合理损耗。
合理损耗，也是正常损耗，是指租赁物的正常磨损、挥发、氧化或者其他功能的退化或者降低的情形。依据《民法典》第710条规定，只要承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，此种情形下属于租赁物的正常损耗，承租人不承担赔偿责任。比如房屋租赁合同中，承租人对房屋内设施、设备的正常使用，致使设施、设备功能降低或者损坏的，都属于正常损耗。
不合理损耗，严格意义上说应当是损失，依据《民法典》第711条规定，不合理损耗，是指承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到的损失，就属于不合理损耗，此时出租人可以请求承租人赔偿损失。比如租赁物时一辆客运汽车，按照租赁物的使用性质，只能用作载运客人，如果承租人用来载运货物的，就属于未按照租赁物性质使用的情形下，造成的损耗就属于不合理损耗，承租人就应当承担赔偿责任。
十、租赁物的维修义务由谁承担？
依据《民法典》第712条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是如果合同约定是承租人承担维修义务的，则以合同约定为准。维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用租赁物。出租人的维修义务是从出租人对物的瑕疵担保责任中派生的义务。
同时依据《民法典》第713条规定，出租人不履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。或者出租人履行维修义务，但是因为维修租赁物致使承租人无法使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但是租赁物因为承租人过错造成的，由承租人承担维修义务。
十一、租赁合同中出租人行使合同解除权的情形？
1.承租人未按照约定的方法或者未按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。
【法律依据】
《民法典》第711条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
2.承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的，出租人可以解除合同。
【法律依据】
《房屋租赁合同解释》第7条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以请求解除合同并要求赔偿损失。
3.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第716条第2款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
4.不定期租赁合同，承租人和出租人均可以解除合同。
《民法典》第730条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第510条规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
5.承租人未支付或者迟延支付租金的，承租人可以解除合同。
《民法典》第722条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
十二、租赁合同中承租人行使合同解除权的情形？
1.租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，非因承租人原因致使租赁物无法使用。
【法律依据】
《民法典》第724条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
2.未经消防安全检查或者检查不符合消防安全要求的房屋，非因承租人原因致使租赁物无法使用的。
《消防法》第15条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府消防救援机构申请消防检查------未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
3.不定期租赁合同，承租人和出租人均可以解除合同。
【法律依据】
《民法典》第730条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第510条规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
4.租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。
【法律依据】
《民法典》第731条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
5.租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
【法律依据】
《民法典》第729条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
十三、租赁合同中关于转租的法律问题？
1.承租人转租的，应当经出租人同意。
①出租人同意转租的具体形式：
❶出租人的同意转租，既可以是事前同意，也可以是事后追认。
❷出租人同意的意思表示，既可以是明示的方式，也可以是默示的方式。
❸出租人明示的同意，是指出租人以口头或者书面的形式明确表达同意转租的意思。
出租人采取口头方式，以对话形式表示同意的情形下，既可以是由出租人直接向承租人以口头或者电话方式直接表示同意，也可以是由居间人或者第三人转达同意转租的意思表示。
❹默示的表示行为是指行为人没有做出明确的表示，但是可以根据法律规定进行推知。例如，出租人接受了第三人给付的租金。
②转租行为存在两个法律关系：
一个是出租人与承租人的租赁合同关系；
另一个是承租人（转租人）与次承租人的转租合同关系。
③承租人擅自转租的，出租人可以解除合同。
出租人解除合同的法律后果：
❶根据合同相对性原则，出租人行使合同解除权，通知承租人即可，无需通知第三人。第三人并非合同相对方，只要出租人解除合同的意思表示到达承租人即可。
❷出租人的解除权受6个月除斥期间的限制：
对于承租人擅自转租的，出租人在知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
【法律依据】
《民法典》第716条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第718条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
【知识延伸】
出租人行使解除权后，对承租人擅自转租期间收取的租金差价应当如何处理？
最高院观点：承租人擅自转租情形下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立的转租合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不受影响。因承租人的擅自转租，导致出租人解除合同的，承租人仍应当依照转租合同向第三人承担交付租赁物的义务，否则应当承担违约责任。因擅自转租的合同效力不受影响，承租人作为转租合同中的出租人，承租人收取租金具有合同依据，并不构成不当得利，不应返还第三人。但是，因承租人擅自转租的行为属于违法处分租赁物，该差价可以作为对出租人损失的补偿，归出租人所以。
2.超期转租的，超过部分的约定对出租人不具有法律效力。
超期转租的法律后果：
①在原租赁期限届满时，出租人可以享有取回出租物的权利，租赁期限届满时出租人可以行使取回权，超期转租的约定对出租人并无约束力。
实践中，在租赁期限届满后，出租人既可以向承租人主张返还原物请求权，也可以向第三人行使原物返还请求权。同时，也可以向第三人主张租赁物占有期间的使用费。
②超期转租合同，并不因为超期而当然无效，转租合同仍然有效，超期部分未能履行的，由承租人向次承租人承担违约责任。（之前的司法解释规定的是超期部分的合同无效）
【法律依据】
《民法典》第717条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
3.次承租人的代偿请求权及追偿权。
【法律依据】
❶《民法典》第719条：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
❷上述法条来源是《房屋租赁合同司法解释》第17条：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
❸《民法典》第719条是将《房屋租赁合同司法解释》第17条升格至民法典的高度。
❹次承租人行使代偿请求权的方式：
依据《房屋租赁合同司法解释》第16条第2款的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
由于次承租人并非租赁合同的当事人，出租人因承租人欠付租金主张解除合同而提起的诉讼，可能不会将次承租人列为当事人。此时，查明案件事实并保证次承租人代偿请求权的行使，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
十四、租赁合同无效的情形？
1.未取得建设工程规划许可证订立的房屋租赁合同无效。
【法律依据】
《房屋租赁合同解释》第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
2.出租人与承租人就临时建筑订立的合同无效。
【法律依据】
《房屋租赁合同解释》第3条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
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